Avvocato Francesca Mazzonetto

Assicurare la regolarità urbanistica immobiliare nelle transazioni di compravendita

Assicurare la Regolarità Urbanistica Immobiliare nelle Transazioni di Compravendita

Assicurare la Regolarità Urbanistica Immobiliare nelle Transazioni di Compravendita

Indice.

1.         Introduzione alla compravendita immobiliare e regolarità urbanistica

2.         Aspetti chiave della regolarità urbanistica: destinazione d’uso e conformità delle costruzioni

3.         Il ruolo dei professionisti nel processo di verifica urbanistica

4.         Conclusioni

Introduzione alla compravendita immobiliare e regolarità urbanistica

La compravendita immobiliare coinvolge una serie di aspetti legali, compresi quelli legati all’urbanistica. La regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia), in estrema sintesi, consiste nella verifica della rispondenza di un dato immobile al titolo edilizio depositato in Comune e dunque, in definitiva, al rispetto, da parte dell’immobile oggetto di compravendita, della normativa urbanistica e del regolamento edilizio del Comune in cui il bene si trova.

Aspetti chiave della verifica: destinazione d’uso e conformità delle costruzioni

Destinazione d’uso: verificare che l’immobile sia destinato all’uso previsto dalla pianificazione urbanistica locale. Ad esempio, se un terreno è destinato a scopi residenziali, non dovrebbero esserci costruzioni commerciali su di esso, a meno che non ci siano permessi specifici.

Conformità delle costruzioni: assicurarsi che le costruzioni presenti siano state realizzate rispettando i regolamenti in vigore al momento della loro edificazione. Potrebbero esserci restrizioni su altezze, distanze dagli altri edifici, tipologia di materiali, etc.

Vincoli e limitazioni: verificare se sull’immobile siano presenti vincoli urbanistici come zone sottoposte a tutela paesaggistica, vincoli idrogeologici o ambientali che possono limitare ciò che è possibile realizzare sull’area.

Autorizzazioni e concessioni: Accertarsi che eventuali opere di ampliamento, ristrutturazione o cambi di destinazione d’uso siano state autorizzate e concesse dalle autorità competenti.

La verifica della regolarità urbanistica immobiliare è di fondamentale importanza per evitare problemi futuri o sanzioni, poiché l’acquirente potrebbe essere chiamato a rispondere delle irregolarità eventualmente presenti.

Il ruolo dei professionisti nel processo di verifica urbanistica

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile, è consigliabile coinvolgere un professionista del settore immobiliare, come un notaio o un avvocato specializzato in diritto immobiliare, che possa assistere nell’analisi della regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile e nel valutare la documentazione necessaria per confermare la conformità del bene ai titoli abilitativi, alle leggi e ai regolamenti dettati in materia.

A proposito della responsabilità del Notaio e delle Agenzie immobiliari si segnalano le seguenti importanti sentenze, che valorizzano il dovere di informazione che incombe su ogni professionista.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il Notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita “deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c.”.

In tal senso, dunque “non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto ma deve compiere l’attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito dalle parti, circostanza che impone anche di effettuare le opportune verifiche circa le regolarità urbanistica dell’immobile” (ex multis Cass. Civ., Sez. III, 14.11.2022, n. 33439).

Parimenti il mediatore è “gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente” (ordinanza n. 784 del 16.01.2020).

Conclusioni

La regolarità urbanistica immobiliare riveste un ruolo fondamentale nelle transazioni immobiliari. È imperativo che acquirenti e venditori siano pienamente consapevoli delle normative urbanistiche vigenti e dell’importanza di assicurare la conformità degli immobili.

La verifica della destinazione d’uso e la conformità alle normative di costruzione sono passaggi cruciali per garantire transazioni sicure e legali.

L’assistenza di professionisti qualificati, come notai e avvocati specializzati in diritto immobiliare, diventa quindi essenziale per muoversi nell’ambito di questioni complesse perché particolarmente tecniche.

Questo approccio non solo salvaguarda gli interessi delle parti coinvolte, ma contribuisce anche alla creazione di un mercato immobiliare più trasparente e affidabile.

In definitiva, la consapevolezza e il rispetto della regolarità urbanistica immobiliare sono indispensabili per la salute e la sostenibilità del settore immobiliare.

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