Avvocato Francesca Mazzonetto

Esplorazione delle dinamiche legali e funzionali nei consorzi di urbanizzazione

Francesca Mazzonetto Avvocato - Consorzi Urbanistici

Chi si occupa di urbanistica si sarà certamente imbattuto nei consorzi urbanistici o di urbanizzazione.

In estrema sintesi, nel caso di più proprietari di aree interessate da un medesimo strumento urbanistico attuativo, vi è la necessità se non l’obbligo di unirsi insieme per rendere più agevole la realizzazione delle opere di urbanizzazione da cedere al Comune. In tale evenienza i proprietari dei vari lotti costituiscono un consorzio per l’esecuzione delle opere (art. 870 c.c.).

Questo istituto non è disciplinato da una sua particolare normativa, per cui in caso di conflitti fra i consorziati, fra costoro e il consorzio (rectius: gli organi consortili), i consorziati e terzi, ovvero fra costoro e il Comune con il quale è stata sottoscritta la convenzione attuativa del comparto, sorgono subito questioni su quale sia la regola applicabile al caso concreto.

È noto che la giurisprudenza della Cassazione da tempo ha chiarito che i consorzi di urbanizzazione sono aggregazioni di persone fisiche o giuridiche volte alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio, in genere, tramite la costruzione di opere di urbanizzazione, così come imposto dalle relative prescrizioni urbanistiche. I consorzi di urbanizzazione sono figure atipiche ai quali si applica la disciplina relativa alle associazioni e ai condomini (così Cass. 13 aprile 2017, n. 9568; Cass. 14 maggio 2012, n. 7427 e Cass. 28 aprile 2010, n. 10220) solo in mancanza di regole contenute nei propri statuti e comunque cercando di adattare la disciplina delle associazioni non riconosciute o dei condomini a seconda della situazione concreta.

Va rimarcato che i consorzi di urbanizzazione non hanno niente a che vedere con i consorzi per il coordinamento della produzione e degli scambi di cui agli artt. 2602 e seguenti del c.c., né con i consorzi volontari di cui all’art. 918 del c.c.

Pertanto, le regole di funzionamento e la disciplina dei consorzi urbanistici, sia per i rapporti interni, sia per i rapporti con terzi, vanno ricercate in primo luogo nello statuto e, in mancanza, vanno dedotte in via interpretativa dalle norme del codice civile relative alle associazioni non riconosciute o alla comunione e al condominio (Cassazione civile, sez. I, 20.06.2018, n. 16197; sez. I, 13.04.2017 n. 9568; in tal senso, anche Cassazione civile, Sez. VI-1, Ord., 09.10.2019 n. 25394).

L’individuazione della normativa applicabile non è questione di poco conto, avendo significative ripercussioni.

Prendiamo le delibere dell’assemblea. Ho notato una tendenza a ritenere che le delibere di tali consorzi debbano essere contestate entro il termine di decadenza di 30 giorni dalla loro adozione, sull’assunto che i consorzi siano assimilabili ai condomini.

Non mi pare sia una decisione corretta.

Dal momento che, per giurisprudenza pacifica della Cassazione, si deve come prima cosa tenere conto di quanto pattuito nell’atto costitutivo e nello statuto, giova rilevare che, nella generalità dei casi, i consorzi urbanistici sono costituiti per gestire la fase procedimentale amministrativa che deve portare all’approvazione del piano di lottizzazione, nonché per eseguire le opere di urbanizzazione piuttosto che la gestione in comunione delle aree edificabili, le quali aree, in genere, rimangono nella proprietà di ciascun consorziato senza essere conferite nel fondo consortile.

Se dunque siamo in presenza di un consorzio in cui i rapporti fra i suoi membri sono di naturale personale più che reale, ne consegue che non si potranno ad esso applicare le norme sul condominio perché lo impedisce l’oggetto del contratto di consorzio o se si vuole il suo fine istituzionale.

L’individuazione della normativa applicabile non è questione di poco conto, avendo significative ripercussioni.

Prendiamo le delibere dell’assemblea. Ho notato una tendenza a ritenere che le delibere di tali consorzi debbano essere contestate entro il termine di decadenza di 30 giorni dalla loro adozione, sull’assunto che i consorzi siano assimilabili ai condomini.

Ma per le ragioni sopradette spesso così non è: lo impedisce la volontà dei consorziati trasfusa nell’atto costitutivo o nel consorzio che è la prima fonte regolatrice della questione.

Se lo statuto o l’atto costitutivo non hanno scritto nulla in ordine ai termini e ai modi di impugnazione delle delibere assembleari, il vuoto sarà colmato non dalle regole dettate dal condominio, ma da quelle che vigono per le associazioni non riconosciute o al più per quelle riconosciute.

E poiché per le prime non è prevista alcun termine per l’impugnazione delle delibere e per le seconde un termine quinquennale, ne consegue, cosa di non poco conto, che la delibera del consorzio urbanistico potrà essere contestata nel termine di 5 anni dalla loro adozione o addirittura sine die.

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