Avvocato Francesca Mazzonetto

Esplorando l'indennizzo per i concessionari e la necessità di gare pubbliche trasparenti

Concessioni balneari - Francesca Mazzonetto Avvocato

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3940 dello scorso 30 aprile, è tornato a ribadire che le concessioni demaniali per gli stabilimenti balneari che operano sulle spiagge italiane sono già scadute al 31 dicembre 2023. La pronuncia conferma le note sentenze gemelle dell’adunanza plenaria n. 17 e 18 del 2021, con le quali si è stabilito che per le assegnazioni delle concessioni deve essere indetta apposita gara pubblica, fermo restando il riconoscimento di un indennizzo, ove ricorrano i relativi presupposti. Tali principi sono poi stati fatti propri dalla legge n. 118/2022, che ha appunto fissato la scadenza al 31 dicembre 2023. La proroga del governo Meloni, che con il decreto Milleproroghe, convertito con legge n. 18/2024, aveva rimandato la questione al 31 dicembre 2024, è stata dichiarata illegittima. Secondo i giudici, le spiagge sono una risorsa “sicuramente scarsa”, e pertanto non è permesso aspettare ulteriormente prima di metterle al bando con una procedura trasparente e aperta a tutti.

Questi principi possono oramai ritenersi consolidati, tanto che anche in occasioni più recenti il Consiglio di Stato ha nuovamente confermato il proprio orientamento (v. sentenza n. 44779, 4480 e 4481 del 20 maggio 2024). Pronunciandosi sulla legittimità di delibere di giunta comunale che avevano approvato le proroghe di alcune concessioni, il Giudice amministrativo ha ribadito la necessità di bandire immediatamente le procedure di gara per l’assegnazione delle concessioni scadute il 31 dicembre 2023, tanto in applicazione dell’art 12 della nota Direttiva Bolkestein quanto dell’art. 49 del TFUE. Salvo il caso di proroga fino al 31 dicembre 2024 solo per consentire lo svolgimento delle procedure di gara in corso, il Consiglio di Stato non ravvisa infatti valide ragioni per concedere ulteriori rinvii, a nulla valendo né la questione della scarsità delle risorse né l’imminente avvio della stagione balneare.

Di conseguenza, sarà necessario avviare immediatamente un nuovo bando per assegnare le concessioni balneari.

Sta circolando la notizia che il Governo entro la fine del corrente mese approverà le linee guida a cui dovranno rifarsi i bandi per l’affidamento delle concessioni scadute.

Il punto nodale è l’indennizzo che il gestore entrante dovrà riconoscere al gestore uscente, indennizzo corrispondente al valore aziendale dell’impresa.

È, in sintesi, quanto prevede un emendamento del deputato di Fratelli d’Italia Riccardo Zucconi alla proposta di legge, all’esame della Commissione Finanze della Camera, per abrogare l’articolo 49 del Codice della navigazione che invece stabilisce che le opere fisse costruite su una zona demaniale restano acquisite dallo Stato, senza indennizzo alla scadenza della concessione.

Il valore dell’impresa balneare sarà stabilito dalla perizia di un professionista abilitato, che viene reso pubblico quando viene indetto il bando.

È appena il caso di ricordare che, storicamente, gli stabilimenti balneari italiani hanno visto succedersi nella loro gestione il padre al figlio, il nonno al nipote. Si è quindi determinato un fenomeno di “spontaneo trasferimento transgenerazionale”, attraverso il quale le abilità e le tecniche di gestione, sempre migliorative, hanno raggiunto parametri qualitativi ineguagliabili.

Questo fenomeno è caratteristico di molte attività artigianali italiane e ha contribuito all’eccellenza del “Made in Italy” a livello globale. Tuttavia, la sostituzione inevitabile delle imprese potrebbe comportare una diminuzione degli standard di accoglienza.

È importante ora garantire che il valore aziendale trasferito venga adeguatamente indennizzato. Ciò richiede una valutazione accurata dell’azienda e dei suoi asset, considerando fattori come la reputazione, la clientela fedele e l’ubicazione strategica.

Il rischio di una valutazione riduttiva dell’avviamento commerciale

Il rischio è costituito da una valutazione riduttiva del c.d. “avviamento commerciale” dell’azienda balneare.

Sono comprensibili le preoccupazioni dei concessionari relative alla valutazione del brand di uno stabilimento balneare. È vero infatti che il valore di un brand può essere molto più ampio di quanto possa riflettersi attraverso criteri ragionieristici tradizionali.

Al fine di evitare quello che potrebbe apparire come un vero e proprio “esproprio”, occorre stabilire, nella totale assenza di regole certe, un criterio valutativo scientifico, standardizzato, premiale nei confronti di chi tale brand ha costruito con il sudore della fronte.

I metodi di valutazione d’azienda

Generalmente, nel valutare una stessa azienda, i periti utilizzano più metodologie contemporaneamente, cercando di arrivare a fornire dati meno discrezionali e permettendo di individuare un intervallo di valori anziché un valore unico.

Ecco una sintesi dei principali metodi di valutazione d’azienda:

Metodi Indiretti:

Metodo Patrimoniale. Valuta l’azienda in base al suo patrimonio netto, considerando gli attivi e i passivi registrati nel bilancio. Questo metodo è più stabile nel breve periodo ma richiede tempo per raccogliere i dati.

Metodo Reddituale. Si basa sui flussi di cassa futuri previsti dall’azienda. È utile per valutare aziende con flussi di cassa stabili.

Metodo Misto Patrimoniale-Reddituale. Combina elementi del metodo patrimoniale e reddituale per ottenere una stima più completa.

Metodo Finanziario. Utilizza tassi di rendimento o sconti per calcolare il valore presente dei flussi di cassa futuri.

Metodo EVA (Economic Value Added). Valuta l’azienda in base al valore aggiunto economico generato rispetto al costo del capitale investito.

Metodi Diretti:

Metodi Basati sui Multipli di Borsa. Confronta l’azienda con altre simili quotate in borsa, utilizzando rapporti come il P/E (prezzo/utili) o il P/S (prezzo/fatturato).

Metodi sulle Imprese Comparabili. Analizza aziende simili in termini di settore, dimensione e performance per stimare il valore dell’azienda in esame.

In ogni caso sarà necessario che il valutatore tenga conto dei:

Principi Italiani di Valutazione: questi principi forniscono linee guida specifiche per la valutazione in Italia. Gli esperti incaricati della valutazione dovrebbero tenerli in considerazione per garantire un approccio coerente e accurato.

Standards e Linee Guida: anche se non obbligatori, esistono standard e linee guida che possono essere utili durante l’attività di valutazione. Ad esempio, le linee guida internazionali come quelle dell’International Valuation Standards Council (IVSC) offrono indicazioni su metodi, procedure e best practice.

Contesto Specifico: ogni valutazione è unica, quindi è importante considerare il contesto specifico. Ad esempio, il settore dell’azienda, la sua dimensione, la stabilità dei flussi di cassa e altri fattori influenzeranno la scelta dei metodi di valutazione.

In sintesi, gli esperti dovrebbero essere consapevoli di queste risorse e adottare un approccio rigoroso e professionale durante il processo di valutazione.

Giova ricordare inoltre la Norma UNI 11729:2018 che fornisce linee guida specifiche per la valutazione delle imprese balneari. Di seguito si riportano alcuni degli aspetti fondamentali relativi a questa norma:

Scopo della norma. La UNI 11729:2018 si concentra sulla stima del valore di mercato delle imprese balneari, che operano su terreni demaniali marittimi, lacuali o fluviali a uso turistico ricreativo.

Metodologie e Procedure. La norma specifica i metodi e le procedure da seguire per valutare l’impresa balneare. Questi metodi dovrebbero essere conformi agli standard nazionali e internazionali.

Processo di Valutazione. la valutazione dell’impresa balneare richiede l’identificazione e la gestione di metodologie quantitative e qualitative. L’obiettivo è ottenere una stima oggettiva e razionale del valore di mercato.

Riferimenti Metodologici. la norma fa riferimento anche alle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, fornite dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana). Queste linee guida includono il metodo della capitalizzazione finanziaria o dei flussi di cassa attualizzati (DCF analysis), spesso utilizzato per determinare il valore di mercato di strutture ricettive.

In sintesi, la UNI 11729:2018 offre un quadro normativo per una valutazione accurata e trasparente delle imprese balneari.

Ecco, dunque, una sintesi dei punti chiave da considerare nella valutazione di un’impresa balneare:

Ubicazione (Location)

  • Contesto di Riferimento: si deve considerare sia il contesto macro (ad esempio, l’andamento del turismo a livello nazionale) che il contesto specifico dell’area in cui si trova l’impresa balneare.
  • Accessibilità e Infrastrutture: si deve valutare l’accessibilità dell’area, la presenza di servizi pubblici e la distanza da punti di interesse.
  • Visibilità e Riconoscibilità: l’ubicazione dovrebbe garantire visibilità e facilità di riconoscimento per attirare clienti.
  • Concorrenza e Posizionamento: va analizzata la posizione rispetto ai principali concorrenti e identifica eventuali vantaggi o svantaggi competitivi.
  • Prossimità ad Attrazioni: si deve altresì valutare la vicinanza ad attrazioni turistiche o punti di interesse.

Analisi di Mercato

  • Trend della Domanda: si deve studiare l’evoluzione storica degli arrivi, delle presenze e la segmentazione per categoria, stagionalità e origine.
  • Competitive Set: si deve individuare e valutare le performance dei concorrenti (tassi di utilizzo delle strutture, ricavi medi per ombrellone, ecc.).
  • Familiarità al Brand: va considerato quanto il brand dell’impresa balneare sia noto e apprezzato dai clienti.
  • Tipologie di Imprese Balneari: le imprese balneari possono variare per ubicazione, mercato di riferimento, fonte di business e categoria (da popolare a lusso). È importante acquisire e analizzare i dati gestionali storici e valutare le prospettive future della gestione.

Vantaggi Competitivi

  • Posizione Strategica: una posizione privilegiata sulla spiaggia o vicino a importanti attrazioni turistiche può essere un vantaggio competitivo. L’accessibilità, la visibilità e la prossimità ai punti di interesse sono cruciali.
  • Brand e Reputazione: un marchio forte e una buona reputazione possono attirare clienti fedeli. Se l’impresa balneare è conosciuta per la qualità dei servizi, la pulizia e l’ospitalità, avrà un vantaggio competitivo.
  • Servizi Aggiuntivi: offrire servizi extra, come ristoranti, bar, attività sportive o intrattenimento, può differenziare l’impresa dagli altri stabilimenti balneari.
  • Innovazione: introdurre nuove idee, servizi o tecnologie può attirare clienti e migliorare l’esperienza complessiva. Ad esempio, l’uso di app per prenotazioni o servizi personalizzati.
  • Collaborazioni e Partnership: collaborare con altre aziende locali (come hotel, ristoranti o tour operator) può creare sinergie e aumentare la visibilità.
  • Gestione Efficiente: una gestione ben organizzata, con personale competente e attento alle esigenze dei clienti, può essere un vantaggio competitivo.

Ogni impresa balneare è unica, quindi è importante identificare i propri punti di forza e sfruttarli per rimanere competitivi nel mercato e per partecipare

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